什么促使房地产市场如此“红火”？

房地产市场是否又面临泡沫？为什么如此红火？需求来自何处？

第一个原因显然不是因为新移民落户大多伦多地区。因为自SARS和911以后，移民人数已经减少。虽然我们手头没有最新数据，但是看一下城市租屋市场的空房率就可以知道人口不再以历史正常速度增加。

第二个原因也不是房屋短缺。无论用什么样的标准，我们都已经弥补了上个世纪90年代的房屋短缺。从1991年到2003年，GTA的人口增加了115万，同期，有411,267栋房屋和公寓建造完成或正在建造中。从历史上来看，大多伦多地区，每户人家有2.8口人，这么看来房屋的建设早已经足够供给日益增长的人口。

大家可以看到房屋的供给远远超过人口的增长。我们并没有把越来越多私人屋主出租的房屋算在里面，（许多屋主把房屋一部分出租来帮助偿还房贷），这可以占房屋“存货”的10%，也就是说大约又多了40,000个公寓。

另外由于去年和今年的房屋销售，大约至少有40,000个房屋还将建造，有的还没有动工。

由于80年代末期的房屋市场泡沫现象，多建造的房屋已经被增长的人口消化，所有这些加起来，我们大约会有将近100,000栋房屋过剩。

稍有常识的人会问，房价这几年来不停上涨，到底是怎么回事？

我们所听到的是二手房屋市场破记录的销售额，而新房和新公寓开工量达到历史新高——每年有40,000个单位，在许多新屋销售点，人们排队买期房。

尽管早就有预言高层公寓过剩，但是公寓每年开工量都达到12,000个单位，远远超过去年的销售额。而新的低层房屋（low-rise)建造存货量不足，根据现有的销售量，大概只能供应4到5个月。建筑商没有足够的土地来造房满足需要。

答案不是那么复杂，要么是家庭成员减少，因而需要更多的房屋，要么是人们购买不止一栋房屋——用来投资或者投机。事实上这两种情况都存在。

由于房贷利率低，越来越多的人购买房屋。根据2001年的统计（因为最新的统计数据还没有），大多伦多地区的居民平均每10.9年换一次房，但是现在肯定周期更短。

如果家庭成员减少0.1%,（每户从2.8人减少2.7人），那么需要建造65,000栋房屋才能满足需求。对于这种趋势，目前还没有具体数字，但是的确有这种趋势。家庭成员减少，由于这个史无前例的低房贷利率（我们这辈子可能不再碰到），父母为子女买房屋，租客离开出租公寓自己买房的人相当多。

这种趋势至少是正常的，因为需求的确存在。但是房屋市场欣欣向荣的另一个因素--投资或投机却肯定是人为的。在这样的情况下，房屋市场的需求不是依赖于人口增长或者真正的需要，而是人们的贪婪。

投机对房屋市场是非常不健康的。它会造成假象的需求，这个假想的需求会出现供不应求的假象，从而导致房价上升，房价的上涨加强了这种需求，更多的投资者涌入这个市场希求获利，这会导致房价上升幅度更大。慢慢的，房价上升过高，超出了承受能力，就会崩溃。

这种泡沫现象发生在1989年早期的房屋市场，还发生在2000年4月的科技产业。房屋的泡沫是投机的结果，投资者促使房价节节上升，使市场迷失了方向。就像1989年初的某一天，一些人醒来发现一个小小的二睡房公寓不值40万，一个小小的半独立房屋不值30万。从而导致到90年代房屋市场自我调整，房价渐渐回落。

投资者在最近几年购买高层公寓，然后出租，这不是投机，而是长线投资。在现在的市场下，由于租屋市场空屋率高，所以这个投资市场正在消失。

今天高层公寓的投资者正被购买低层房屋的投资/投机者取代，这股势力自80年代后期以来从未象现在那么强大。许多新房销售点有相当数量这样的购买者。而且他们不是买来出租，因为出租的可能性不大，他们是买来转手出售获利。

今天我们出售的房屋多少不是用来居住的呢？这很难说清楚。在80年代的时候，那时买房可以拿到2.5%的GST回扣！但今天就没有这个回扣了。所以我们很难得到具体数字，但是在某些新屋销售点，这样的人很多，达到25％，甚至50%。

这是非常危险的趋势，如果失去控制，人为地推动房价，导致恶性通货膨胀，最终将是房屋市场的崩盘。建筑商们不欢迎这些投机者，因为大家都知道投机会毁坏这个市场，但是一旦形成这股势头，就很难阻挡。

房屋的牛市还能维持多久，没有人知道。这由许多因素决定。

不得不承认，市场上还有许多真正的购房者，而利息的确非常低。政府现在的政策是控制城市低层物业的发展，这样就会刺激需求。再加上数据显示我们已经到达了平衡点，自然的市场需求趋向保持现有的状况。但是价格还在上扬，最终人们的承受力将起决定作用。

把利息的上扬，房屋价格的膨胀，和投机买房者比例的增加，这些因素综合起来，将使现有红火的房屋市场冷却下来。

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