房地产泡沫？ 加拿大短期短期无此迹象

菲哈诺（Phillips, Hager & North's）投资管理公司首席经济学家克劳芙（Patricia Croft）表示，美国房地产确实存在泡沫化危机，但加国短期无此迹象。她也认为奥运效应言过其实，不宜过度乐观。

温市贸易局（Board of Trade）昨日邀请克劳芙向近四百名本地商界人士发表演说，剖析全球及北美房地产走势及是否潜藏泡沫化危机。

克劳芙表示，影响房地产价格的因素包括人口增长、利率及通货膨胀率、替代资产价格，最后是区段（Location）。而观察房地产是否潜藏泡沫化危机的指标有：房价短期飙升、一窝蜂抢进、投机盛行、价格偏离现实等。

她强调，符合上述泡沫化指标的市场有中国、荷兰、澳大利亚、英国及美国。以居民收入及房价比率而言，全世界最贵前五大市场都在中国，依序为上海、江苏、天津、北京、香港。换算后上海房价约为纽约五倍。

有鉴于此，这些国家主管当局已开始执行货币紧缩政策，试图冷却房地产市场，避免泡沫破裂，严重冲击经济发展。

美国过去十年来历经前所未有的房地产荣景，全国平均房价飙升50%，部分地区甚至有数倍增幅，投机风盛行，如彻夜排队，疯狂抢进新建案，在加州六成购屋贷款采浮动利率，拉斯维加斯更有七成民众贷款采付息不还本等。克劳芙强调，这些都是房地产即将泡沫化的指标。

加拿大情况虽不如美国严重，但仍有六成贷款是在过去两年内重新借贷，去年有五成购屋者自备款少于10%，所幸仅有25%贷款民众采浮动利率。

至于备受关注的奥运效应，克劳芙表示，理论上主办城市为奥运增加公共投资及基础建设，确实有助推升房地产价格，但历史资料显示，其效应对开发中国家较为显著，但若经费超支入不敷出，被迫增税，反而可能拖累房地产。

克劳芙提醒本地投资者，与其寄望2010年冬奥效应，不如关注温哥华长期房地产周期及自己目前所处位置。

当被问到温市房地产价格是否偏高时，她不愿直接答覆，仅强调温哥华是目前全国唯一租屋比买房划算城市，人口增长已无法合理说明房价短期飙升20%现象，因亚省人口增长率高于温哥华，但房价涨幅却十分有限。

她预期温哥华房地产不会泡沫化，但盘整期可能长达五年以上。至于何时入市，她建议投资人在房价回跌二至三成时，就可逢低买进。

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